一、驅使異地置業(yè)發(fā)展的前提條件

 

二、消費者選擇異地置業(yè)的主要目

的

 

三、選擇異地置業(yè)的消費主力人群

 

四、業(yè)主選擇異地置業(yè)主要的城市群

 

五、消費者對異地置業(yè)的顧慮點

 

六、部分沿海城市異地置業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

 

七、石家莊消費群體對異地置業(yè)的潛在需求

 

八、預測在展開異地置業(yè)工作時遇到的問題

 

九、石家莊房產異地置業(yè)市場定位點

 

十、企業(yè)開發(fā)異地置業(yè)項目的“三期重點”分析

 

十一、     如何更有效的在石家莊開展異地置業(yè)工作

 

     現(xiàn)在市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，驅使旅游業(yè)快速發(fā)展以至興旺。而現(xiàn)在的旅游業(yè)正在發(fā)生這樣一個質的轉變：“觀光型旅游”到“休閑度假型旅游”的轉變。這樣就使以旅游為重要題材的房地產項目悄然興起，成為新一輪房地產投資的新時尚——異地置業(yè)。

     飛機，班車化；城際高速列車，公交化。城際距離正快速變短或消失這是異地置業(yè)興起的客觀外部條件；

      然而對個體商務人士而言，經(jīng)濟的發(fā)展，大部分先富起來的人士有了一定的經(jīng)濟積累和支撐，同時在事業(yè)發(fā)展或生活需求上也有異地置業(yè)的需要，這就是異地置業(yè)需求存在的主觀條件；

      居住景觀為業(yè)主提供了一種更舒適的工作、生活氛圍和環(huán)境，所以業(yè)主對居住環(huán)境的要求、檔次越來越高是居住條件提高之后的必然發(fā)展趨勢。借助自然景觀或人文景觀的優(yōu)勢，提升地產產品的附加值，把旅游(更多的是居住景觀營造)和地產實行有機結合，這樣就形成了“旅游地產”發(fā)展的基本條件。

 

      異地置業(yè)不同于我們過去所慣用的“外地人買房”用語。過去我們僅僅是解決自己安身立業(yè)的問題，然而異地置業(yè)它更多地含有投資的行為。有數(shù)據(jù)表明，在杭州、青島、廈門等旅游城市，國內外知名人士、商務人士所購的公寓、別墅都超越了歷年；北京高檔房市場50％的份額由各地來此淘金的“新貴” 投資購得。所以異地置業(yè)的主要目的有三：

      第一：主要用來業(yè)主自住，為在兩地經(jīng)商提供便利、方便子女求學和創(chuàng)業(yè)；

      第二：主要是用來投資、出租或轉手獲利；

      第三：投資和自住結合。業(yè)主自己分時渡假等。

 

     據(jù)統(tǒng)計，北京已售高檔商品房中45%為異地置業(yè)者所購買；長期定居上海的臺灣人達30萬，其中絕大部分都在上海買房；北海去年購房者中外地人占了50%以上；去年國慶期間海南規(guī)模最大的房地產交易市場7天內意向成交房屋面積3.4萬平方米，其中半數(shù)為島外人士購買… …

     面對如此風風火火的發(fā)展態(tài)勢，人們不禁要問，到底什么樣的人在異地置業(yè)？

     商務人士是異地置業(yè)的第一主力。經(jīng)濟活動日益全國化，很多商務人士經(jīng)常在全國走動，處理自己企業(yè)在各地的業(yè)務。而且自己置業(yè)，方便舒適，既經(jīng)濟又實惠，同時還可以為自身企業(yè)員工提供一個異地休息的好場所，是一種相當不錯的選擇；

     第二類是演藝界人士和體育名人。他們因為工作的原因導致自身流動性大，然而自己的經(jīng)濟條件又不錯，是異地置業(yè)的又一主力軍；

     第三類是投資型置業(yè)者。他們看中的是一些主要城市群的樓盤升值潛力大，所以他們大量投資，大量購進，既可以用于出租，也可以倒手買賣獲利。像溫州炒房團就是很典型的例子。

     第四類是異地養(yǎng)老者。他們看中的是一些周邊自然環(huán)境幽雅的名勝地域或沿海城市。他們對住宅的品質和性價比的要求較高。

     有人說：“百萬富，全國置業(yè)；千萬富，全球置業(yè)�！� 異地置業(yè)者是目前我國最有實力的消費群體，他們對合作商檔次、自身生活品質和居住環(huán)境的要求都相當高。所以我們企業(yè)在自身定位的時候要盡力體現(xiàn)自身實力、合作誠信力度以及全程提供一種貴賓服務模式，為其量身推薦適合他們居住或投資的房地產項目。

 

     近年來，我國出現(xiàn)了一批大規(guī)模的城市群。如以香港、深圳、廣州為核心的珠江三角洲城市群；以上海、杭州為中心的長江三角洲城市群；以北京為中心的京津唐城市群；以大連、沈陽為中心的遼中南城市群等。使異地置業(yè)大潮興起。北京、上海、深圳、大連、杭州、珠海等中心城市成為異地置業(yè)者的首選地。

     首先，經(jīng)濟地位重要的城市，人們非常重視。繼溫州購房團頻頻進京，為京城樓市帶來強勁沖擊波之后，香港購房團也來北京考察京城的樓盤。上海的頂級江景豪宅世茂濱江花園、世茂湖濱花園在北京舉辦的獨家推介會也異常成功，當場數(shù)十位北京人簽下認購書。
　　其次，城市的旅游資源不容忽視。自然條件優(yōu)越的旅游勝地，如大連、威海、杭州、海南博鰲等地的酒店式公寓絕大多數(shù)的買主都是外地人。
　　最后，房價低廉的城市會吸引人們的注意。珠海中檔商品房平均2500～3500元／平方米，大連依山傍海的“海景洋房”每平方米也不過4000多元，而北海市的商品房更便宜，每平方米價格一般在800～1500元之間，8～10萬元便可購買一套100平方米的商品房。
　　所以，我們要針對石家莊特殊消費群體對其自身的異地置業(yè)具體需求，來推薦合適其事業(yè)、生活發(fā)展的優(yōu)質樓盤。

 

     選擇“異地置業(yè)”這一客戶群多是具有高學歷、高職稱、有身份、有資本的人士，在置業(yè)的選擇上具有獨到眼光，他們會從方便工作、方便生活上考慮得更多。

     有人擔心異地按揭手續(xù)辦起來麻煩，以及房子竣工后的驗收、交房、出租、轉售等一系列問題，“如果每次都得自己過來，太麻煩了。”針對客戶有這樣的顧慮我們要對客戶承諾：可以代辦按揭手續(xù)及相關業(yè)務，并且相應開發(fā)提供一系列的星級貴賓服務模式，無須客戶到場。

     所以我們要就制定出一套代理服務模式（星級貴賓服務模式），免去了投資人的異地輾轉。（詳情請見本文第十點）

 

     就現(xiàn)在投資異地置業(yè)的業(yè)主，大多選擇當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展迅猛、人文地理氣候環(huán)境舒宜的沿海城市。以下就全國沿海代表較明顯的城市關于“異地置業(yè)”發(fā)展現(xiàn)狀分析如下：

     青島作為當今中國北方經(jīng)濟最活躍、發(fā)展最迅猛的中心城市之一，置業(yè)前景廣受關注。目前，青島的房地產市場已不僅是本地居民的市場，青島已漸成山東半島地區(qū)乃至北方異地置業(yè)者的首選地之一。另外，目前青島初具國際化大都市的態(tài)勢，大量在青島生活、工作的外籍人士也成為異地置業(yè)中一股不可忽視的力量。

     到青島投資置業(yè)的以20歲至40歲的青年人為主，但各個年齡段的人的置業(yè)動機是不同的：20歲到29歲之間的人認為青島是理想的事業(yè)發(fā)展地，需要置業(yè)；30歲至49歲之間的人在青島有一定的商務活動，有很多親戚朋友在青島定居；50歲以上的，是因為青島的自然環(huán)境好，適合養(yǎng)老，并且他們有在青島的親戚朋友。

     人們到青島置業(yè)是青島經(jīng)濟發(fā)展的必然結果：青島要發(fā)展港口、海洋和旅游三大特色產業(yè)，建設電子家電、石油化工、汽車造船及新材料四大工業(yè)基地的宏偉目標，對異地置業(yè)者形成了強大的吸引力。另外，青島市招商引資力度加強，外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，整個經(jīng)濟大環(huán)境客觀上加速了到青島異地置業(yè)的進程。其次，青島市近期頒布降低落戶門檻的戶口政策等政府行為，有力地支持了這一異地置業(yè)群體的迅速發(fā)展。

     青島當?shù)貥潜P的整體開發(fā)水平是較低的，而長期供不應求的市場使得開發(fā)商過分追求利益的最大化，造成樓盤的性價比和均好性較差。

     異地置業(yè)者對住宅品質和性價比的要求會更高，一項調查顯示，青島80至150平方米的戶型最受異地置業(yè)者的歡迎。由于相當大的一部分人是出于養(yǎng)老目的到青島購置房產，因此選擇購買低層住宅（4層及以下）的居多，然后依次為小高層、多層、高層、聯(lián)排別墅以及獨棟別墅。又由于這些異地置業(yè)者多為二次置業(yè)甚至是多次置業(yè)，而且傾向于自住他們更喜歡自己裝修住宅。他們甚至希望花不到3500元買中高檔住宅，雖然這在青島市場無法實現(xiàn)，但這要求開發(fā)商進一步提高住宅的均質性和性價比。

     石家莊是一個內陸省會城市，經(jīng)濟發(fā)展水平雖然處于居中地位但其發(fā)展趨勢迅猛，孕育而生的異地置業(yè)主的投資理念和假日經(jīng)濟需求較高。然而，大多數(shù)沿海城市房地產企業(yè)在石家莊設置辦事處的很少。如果我們企業(yè)準確抓住市場機會，精確選擇有潛在需求的消費群體，并且通過貴賓服務體系為其量身推薦異地置業(yè)樓盤，確保業(yè)主的投資準確性和目標樓盤的升值潛力。必將會產生很大的社會影響、借勢打造我企業(yè)的品牌形象和確保利潤增值點。

     石家莊某些房產企業(yè)，也相應的自行開發(fā)和推薦了一些異地置業(yè)樓盤供本市有消費需求的消費群體選擇：平山溫塘渡假村、張家口壩上草原渡假村、卓達的三亞渡假村、內蒙呼倫貝爾草原渡假村等。這都我企業(yè)的“異地置業(yè)”項目的開展有一定威脅，但是這些企業(yè)的側重點大多數(shù)是石家莊周邊郊縣的風景區(qū)和風光宜人草原地區(qū)，消費群的選擇也是選擇收入中高檔人群。針對沿海城市的異地樓盤的銷售還沒有成為重點。這也就給我企業(yè)的市場滲透提供很大的市場空隙。

 

     近幾年來，海南的房產市場備受關注。究其原因，與全國各地一線城市相比海南的房產市場仍處于啟動階段，房價相對較低。而海南獨一無二的熱帶城市風光以及不可限量的發(fā)展前景，使得人們對海南房產市場充滿了信心，并投身其中。以上種種利好因素的整合推動了海南房產市場的發(fā)展。對異地置業(yè)者而言，置業(yè)海南的機會已經(jīng)成熟。

     優(yōu)勢分析（Strength）

     海南房產的成交量可謂逐年攀升，這些成交量中一半以上是來自海南島外的資金。島外人士如此青睞海南，不僅是由于其獨特的景觀資源，更是被其優(yōu)質的房產項目，良好的發(fā)展?jié)摿ι钌钗�引�?

近年來海南各地新建的房產項目中有很多優(yōu)秀者，這些項目利用了海南得天獨厚的景觀優(yōu)勢，充分考慮到島外人士對休閑地產的需求，在項目的開發(fā)過程中融入了新穎別致、超前規(guī)劃設計理念、成熟配套設施、優(yōu)質完善的小區(qū)環(huán)境等特點。開發(fā)了一個又一個優(yōu)秀的項目，備受異地置業(yè)者的青睞。這些項目在海南的房產市場上掀起了一波又一波的異地投資熱潮。例如展交中心近期推薦的“新世界花園度假村”、“陽光經(jīng)典”和“景瑞花園”等，這些項目在�？谏踔猎诤Ｄ戏慨a市場上都可稱之為“高含金量”的作品。這三個項目一般都具備擁有海景、周邊配套成熟、小區(qū)容積率較低等優(yōu)勢，在海南當?shù)氐姆慨a市場上銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀高，吸引了50％以上的異地業(yè)主入住。

     20世紀90年代以來，居住環(huán)境的健康性、方便性、舒適性、安全性一樣都成為最基本的居住性能衡量的標準。2003年的“非典”經(jīng)歷，令健康居住的概念再度引起了重視。專家認為，海南作為：“一個未受污染的長壽島”，正好符合了這種標準。海南“健康島”品牌優(yōu)勢的影響力，加之國內、國際多種大型活動均在海南舉行，使得這種“兩棲”愿望得到滿足。同時，這些因素也在一定程度上促進了市場效應，拉動了房價的增副，為海南的房產發(fā)展前景又增添了一份價值砝碼。

     劣勢分析（Weakness）

     10多年前，海南房地產市場出現(xiàn)的經(jīng)濟泡沫著實令不少投資者刻骨銘心。但是，面對現(xiàn)在海南房產市場上目前的利好因素，仍有一些人擔心海南房地產泡沫再起，擔心重蹈十年前的海南房地產“半拉子工程”、“爛尾樓工程”的虛熱覆轍。

     雖然，海南政府經(jīng)過了10年的房產改造工程，就其散落在三亞各處的120宗半拉子工程全部處置完畢，整個海南房產市場的積壓房地產已處理了80％。但是，經(jīng)歷過了此次海南房地產經(jīng)濟泡沫，現(xiàn)在選擇海南異地置業(yè)投資者勢必要更為理性、謹慎，擔心是難免的。所以我們企業(yè)在海南投資異地置業(yè)項目的時候對目標樓盤要做更詳盡的考察和調研。

 

     四季分明且溫差較小的海洋氣候，使秦皇島成為國內著名的旅游城市。同時作為河北省重要的出�？谥�一，秦皇島在經(jīng)濟上對河北地區(qū)的輻射作用非常強，吸引了許多內地投資者。秦皇島和大連同是第一批被國務院列為進一步對外開放的沿海港口城市，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，這兩個原本站在同一起跑線的城市，無論是整體發(fā)展水平還是房地產等各個經(jīng)濟領域都有了很大的差距。導致這種現(xiàn)象的原因是多樣化的，然而從中我們不難看出秦皇島的房產業(yè)有巨大的發(fā)展空間和升值潛力，也就是說有很大的“機遇”存在。

     優(yōu)勢分析（Strength）

     秦皇島有不可替代的地理優(yōu)勢，她在立足于京津的基礎上，借助于2008年奧運會的契機，房產業(yè)在未來的幾年必將出現(xiàn)較大的驛動。秦皇島房地產業(yè)必將借此春風沖刺高質量的樓盤。如果用“還有空間”來形容大連樓價上升的空間的話，只有用“非常巨大”來形容秦皇島的樓價上升空間了。

     劣勢分析（Weakness）

     秦皇島的劣勢分析主要集中在秦皇島和大連的比較之中。

     其實，秦皇島有著得天獨厚的優(yōu)勢。她位于東北和華北兩大經(jīng)濟區(qū)域的結合部，是北京和東北地區(qū)重要的出�？�，但她與首都的“親密”關系為她創(chuàng)造機遇的同時也束縛了她的發(fā)展，這也是秦皇島和大連不斷拉大距離的原因。

     房地產業(yè)的興衰直接受城市經(jīng)濟大環(huán)境的影響，秦皇島缺少的是造勢！大連的服裝節(jié)也好，青島的啤酒節(jié)也罷，任何一個快速發(fā)展的城市都是要被人廣為傳播的，而秦皇島卻沒有足以引起全國人關注的事情。在這樣一個眼球經(jīng)濟時代，人氣就是財氣，秦皇島在這方面一直是被動的。秦皇島的房子70%賣給了秦皇島人，作為當?shù)氐拈_發(fā)商。在開發(fā)的初期就將目標銷售人群定位在了本地人，但是，大連正好相反，70%的房子賣給了外來人。

     機會分析（Opportunity）

     秦皇島氣候宜人，屬溫帶半濕潤大陸型季風氣候。年平均氣溫在10度左右。溫暖舒適。秦皇島以自然風光、人文景觀俱佳為一大特色。自然風光以：“有山亦有�！倍�聞名�，F(xiàn)已成為，居住在就近的內陸城市的人群所向往的旅游休閑渡假的最佳城市之一。如果選擇秦皇島為異地置業(yè)的投資目標城市，不但可以在不同季節(jié)時段自己旅游居住，也可以用來為老人提供適宜的養(yǎng)老空間，更可以把房產用來渡假出租。